中指研究院常务副院长黄瑜：预计全年商品房销售面积下降5%~6.5%
7月30日，据新华社，中共中央政治局会议再为房地产市场定调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”
面对疫情带来的不确定性，中央再次重申房住不炒，那么下半年房地产市场趋势如何？城市价值如何发掘？房地产行业增长点何在？
针对以上问题，《每日经济新闻》记者专访了中指研究院常务副院长黄瑜。
预计全年商品房销售面积下降5%~6.5%
7月30日的中共中央政治局会议以及不久前7月24日房地产工作座谈会都释放了明确信号，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
黄瑜向记者表示，今年在重要会议上首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明了政府坚持调控不放松的定力，下半年房地产行业调控将坚持以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，政策改善空间缩小，金融监管也将更趋严格，房贷利率继续下调的预期明显减弱。
“预计下半年，市场预期将随着调控导向的趋严有所缓和，且考虑到前期积压的需求已连续较快释放，市场需求入市节奏或有放缓，考虑到经济走向仍存一定不确定性，将制约市场规模的反弹力度，下半年市场恢复正常节奏仍面临一定调整压力。”
“值得注意的是，疫情发生后中央及地方政府采取的宽松信贷及调控优化等措施，在提振需求释放方面发挥的积极作用与疫情带来的冲击基本可对冲，未来市场规模的调整更多归因于周期性的下行，预计全年商品房销售面积降幅在5%~6.5%。”黄瑜表示。
价格方面，黄瑜认为下半年随需求释放逐步回归理性，项目去化压力将显现，在房企采取让价促销策略下，房价或存小幅波动可能性，预计下半年房价整体将以稳为主，受结构上移等因素影响，销售均价或将保持小幅上涨。
在供应端，房企投资开工将继续恢复，短期销售窗口期仍在，房企将继续积极推盘营销，高周转策略仍将阶段性延续，下半年新开工面积有望实现小幅增长，在庞大的施工工程持续深化推进支撑下，开发投资额也将保持较高增速。
“但全年来看，在疫情冲击及较为严格的金融监管之下，房企资金面承载一定压力，整体投资开工情绪将受到影响，增速较2019年将有所回落，其中新开工面积或存小幅调整压力。”
一二线城市发展潜力依然突出
区域发展方面，政策有意向县城级别区域倾斜。2020年度政府工作报告提出要加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》总体要求提出要推进以县城为重要载体的新型城镇化建设。
实际情况来看，热点城市发展动力更足。
2020年上半年，中指院数据显示，一线城市市场恢复较快，上半年累计涨幅居各梯队首位；二线城市市场逐步恢复，部分热点城市恢复较快，房价止跌回稳；三四线代表城市今年上半年累计涨幅收窄，部分城市受多重因素影响，房地产市场恢复相对缓慢。
黄瑜说：“我们认为一二线城市、城市群内部以及基本面有较大支撑的三四线城市房地产市场发展潜力更为突出。”
2020年4月，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，要求增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，加快实施新型城镇化战略，加快发展重点城市群，并督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，
黄瑜表示，未来大中城市和城市群城市受益于人口的集聚及土地供应的改善，供需均有长期向好趋势，其房地产市场发展潜力较为突出。
“县域城镇化也将在新型城镇化中承担重要角色，但其对县城房地产市场的推动作用或呈现分化趋势，县域城镇化带动的增长将在城市群三四线城市及经济发达的区域中心三四线城市中表现得更为突出。此类城市基本面在三四线城市中相对突出，对人口也具备一定吸引力，尤其是城市群核心城市周边的三四线城市，市场发展存潜力。”黄瑜表示。
她认为普通三四线城市的县城，过去几年在棚改及品牌房企入驻等因素刺激下，需求已存在透支，且经济产业发展格局受限，需求释放持续性较弱，未来房地产市场或存一定压力。
改造后老旧小区房价会上涨但涨幅有限
2020年度政府工作报告提出，本年度要“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务”。
老旧小区的改造无疑为城市更新和房地产企业进一步发展提供了丰富的想象空间。
黄瑜认为：“从对房地产市场的长期影响来看，全国老旧小区改造将涉及22万个2000年底以前建成的老旧小区，居民近3900万户，影响范围非常广，有助于促进二手房交易总额的提升，可能逐渐带动二手房价格的上涨。”
老旧小区改造的巨大影响主要将体现在对小区物业服务、养老、托育、医疗、家政等行业的巨大带动作用，一方面这些相关服务业会迎来巨大的蓝海市场，另一方面这些服务业业态将进一步优化，借助智慧小区等技术可以精确匹配居民需求，对企业管理和业务水平的要求也会更高。
但同时也应该看到，从对房地产市场的短期影响来看，老旧小区改造工作目前仍处于起步阶段，相关模式尚未成熟，虽然2020年老旧小区改造规模要达到3.9万个的目标，但由于老旧小区的需求稳定在较低水平、成交量有限，可以预计多数被改造小区的房价水平不会出现明显快速提升，改造后小区房价会出现上涨，但涨幅有限。
“以北京老旧小区改造的典范-劲松小区为例，改造后小区二手住宅成交均价出现一定上涨，但由于老旧小区普遍户型较小，居民以老年人和租户为主，因此对于年轻刚需买房者的吸引力较为有限。”
此外黄瑜认为，代建也会成为房地产行业的一波机遇：“随着房地产行业步入‘白银时代’以及政府调控政策的深入，大量房地产开发企业寻求转型发展，以绿城管理、万科、建业、朗诗等为代表的品牌房企进入代建领域，随着代建产品口碑的不断累积以及代建企业专业化能力的提升，代建行业将迎来新一轮的发展。”
另外受消费升级、产业升级和人口结构变化的影响，商业、产业和养老等细分领域也将孕育新的发展机遇。
REITs填补当前金融产品空白
政策一直在防范资金违规流入房地产市场，7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会再次强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
2020年4月，证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
与传统融资方式相比，REITs有流动性强、收益稳定、安全性高等特点，可有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，填补当前金融产品空白。
黄瑜表示：“首批REITs试点的领域为基础设施方向，符合当前形势下稳投资、补短板的政策导向。另外，试点区域更加聚焦城市群等重点区域，长期也有利于补齐城市群中小城市内基础设施短板，推动城市群内各城市的融合发展。”
“目前我国非住宅类地产项目普遍面临着市场流通性差、投资回报期长的问题，加之房地产行业金融监管趋严，房企运营资金承载较大压力，而REITs或将成为破解这一难题的重要因素。”黄瑜说。
在她看来，未来随着公募REITs相关的法律法规不断完善及市场运行机制渐趋成熟，我国公募REITs产品也将有更为广阔的拓展空间。
